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区域经济学在投资区位评价与选择中的启示 更新时间:2015-04-27

 区域经济学理论在投资区位评价与选择中的启示

中国建筑第五工程局有限公司  袁少峰

   【摘要】 区位评价与选择是保障投资回报的关键环节。投资区位选择应该落在发展或者经济发展比较好的某一个点上。这个“点”首先就是区域经济发展的核心与重心---城市。就“点”而言,对“增长极”范畴的国家“新特区”,要全面看待、有所区分,尤其是要对比在“新特区”大概念下各城市经济增长与发展的具体状况;对“断裂点”范畴的城市边缘地区,要谨慎相待;对“卫星城”范畴的城市功能区,要甄别对待。

关键词增长极,断裂点,卫星城

在投资活动中,区位评价与选择是保障投资回报的关键环节。区位评价,无非是评价区位的发展状况或者经济发展状况。一般意义上讲,发展或者经济发展比较好的区域和城市,投资回报保障也会相对较好。201410月出台的《中国建筑股份有限公司投资项目立项与决策管理办法》要求,投资项目应符合国家投资导向和产业政策,与投资项目所在区域发展规划相适应;应相对集中在经济总量较大、人口集聚性较强、城镇化发展势头强劲的地区。笔者结合区域经济学相关理论和“新特区”等实践的学习,就投资区位评价与选择谈些粗浅的体会。

一、“增长极”范畴的区域“新特区”,要全面看待

创始于20世纪50年代的增长极理论,在区域经济新古典均衡理论与非均衡理论的争论过程中形成。该理论由法国经济学家弗朗索瓦﹒佩鲁(F.Perrour)最早提出后,经过了区域极化理论代表人物瑞典经济学家缪尔达尔(G.Myrdal)、美国经济学家赫尔希曼(A.O.Hirschman),以及将“地理空间”概念引入增长极理论的法国经济学家布代维尔(J.R.Boudeville)等人的不断丰富和发展。

增长极理论主要观点是:发展与不均衡是密不可分的。市场机制的作用不是导致均衡,而是导致发展差距的强化。区域经济的发展,主要依靠条件较好的少数地区和少数产业带动,政府应实施区域经济增长与发展的政策干预,把有限的资源集中投入到发展潜力大、规模经济和投资效益明显的少数地区或产业,促使一个区域或产业超越其他区域或产业优先发展,进而带动周边地区或其它产业的发展。

该理论用两个相对立的效应概括了区域之间相互作用的关系。主要是缪尔达尔(G.Myrdal)提出的扩散效应和回流效应,赫尔希曼(A.O.Hirschman)提出的渗透效应与极化效应。扩散效应(渗透效应)概括和表述的是增长点发展刺激向空间扩散的机制,它对相邻区域形成积极的推动。回流效应(极化效应)概括和表述的是增长点发展刺激对其周边产生消极影响,吸引周边区域发展要素,对周边区域特别是落后区域形成冲击。

增长极理论出现后,曾一度成为许多国家特别是发展中国家和欠发达地区,实施发展战略的一种理论依据和区域规划的构想框架。例如,20世纪70年代以后,巴西、马来西亚等许多国家,把增长极理论作为指导经济发展的重要工具,运用该理论消除落后地区的贫困,促进各地区经济协调发展,收到一定成效。

从我国来看,增长极理论影响区域发展的痕迹比较明显。曾经建立的深圳等经济特区和沿海开放城市,以及现在实施的区域政策和区域规划,都是这一理论的实践。通过给予这些地区各种优惠政策,形成回流效应(极化效应),促进这些地区经济社会快速发展,并依靠其扩散效应(渗透效应),带动周边城市与地区的发展。我国处于发展中国家和区域经济增长与发展不平衡的国情、区情,决定了国家采用以增长极理论为基础的非均衡型区域经济增长与发展战略。

回到“增长极”范畴的我国“新特区”与投资区位评价及选择的主题上来。

近些年来,我国陆续设立一些综合配套改革试验区、新区以及相关示范区、合作区等。这是带有鲜明增长极理论特点的经济社会发展创新实践活动。这里主要探讨被称为“新特区”的国家综合配套改革试验区和国家级新区。对这些“新特区”,要结合我们企业的投资实际,充分认识,全面看待。

(一)“新特区”是引领区域经济发展的增长极

国家综合配套改革试验区,是以制度创新为主要动力、以全方位改革试点为主要特征的试验区,被定位为继深圳等第一批经济特区后建立的第二批经济特区,称为“新特区”。

20146月,中国人民大学经济学博士、国家发改委副秘书长范恒山,在国新办新闻发布会上表示,到现在为止,国务院已经先后批准了12个国家综合配套改革试验区。按设立时间先后,分别是上海浦东新区、天津滨海新区、重庆市、成都市、武汉城市圈、长株潭城市群、深圳市、沈阳经济区、山西省、义乌市、厦门市、黑龙江省“两大平原”

这些综合配套改革试验区,对我国的区域发展肩负重任。在国家为之确定的区域发展四个目标上,其中第一位的目标任务,就是形成全国的经济增长极,或者是带动全国经济增长的力量。与早期的经济特区相区别的是,综合配套改革试验区的核心在于综合配套,同时从经济发展、社会发展、城乡关系、土地开发和环境保护等领域推进改革,形成相互配套的管理体制和运行机制。这个“新特区”,是带动地区经济社会全面快速发展的新的区域创新增长极。

国家级新区,是由国务院批准在城市规划区内设立实行国家特定优惠政策的、具有政府职能部门性质的区域。截至201410月底,我国共设立了11个国家级新区,按批复设立时间先后,分别是上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广东广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区,山东青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区。

国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成曾经如是评价新区:从促进改革的角度说,这些新区实际上就是新的特区。为促进所在区域加快发展,带动周边地区,国家在政策、资金等方面给予较大力度的支持。规划建设新区就是培育新的经济增长极。”

从实际情况来看,“新特区”的经济增长令人瞩目。以最早设立的上海浦东新区和天津滨海新区为例。

上海浦东新区作为国家综合配套改革试验区国家级新区,其经济发展有目共睹。浦东新区定位及目标是:建设成为科学发展的先行区、四个中心”(国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心)的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区。全区总面积1429平方公里,占上海市五分之一左右;2013年实现GDP6448亿元,占上海市GDP总量的29.8%2013年末常住人口545万人,是上海市人口最多的行政区,其中户籍人口283万人、流动人口263万人,常住人口是户籍人口的1.9倍。

天津滨海新区也是国家级新区国家综合配套改革试验区,还是国务院批准的第一个国家综合改革创新区。其发展定位及目标是:建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区。从2006年至2012年,滨海新区GDP年均增长24%,增速领跑全国。2013年,滨海新区GDP达到8020亿元,占天津市GDP总量的55.8%。滨海新区现有总面积2270平方公里,常住人口263万人、户籍人口115万人(2012年统计数),常住人口是户籍人口的2.3倍。作为中国面积最大的国家级新区,滨海新区被誉为中国经济第三增长极,如明珠般镶嵌在环渤海经济圈的中心地带。

(二)“新特区”的内在特点诠释着区位价值

假设要进入“新特区投资项目(不考虑“合成谬论”问题),在认可其增长极地位的前提下,面对一大片的这“区”那“区”,如何进行具体的区位评价与选择。比较国家综合配套改革试验区和国家级新区,二者有两点显著不同:

一是发展动因。前者以制度创新为主要动力,经济增长潜力主要依靠内部的体制机制自主创新。通过改革影响生产力发展的生产关系、影响经济基础发展的上层建筑,来促进地区经济增长与发展。

12个综合配套改革试验区,制度创新主题鲜明且有所不同。有开发开放试验区(上海浦东新区、天津滨海新区、深圳市、义乌市、厦门市)、统筹城乡试验区(重庆市、成都市),有“两型社会”试验区(武汉城市圈、长株潭城市群)、新型工业化道路探索试验区(沈阳经济区)、资源型经济转型试验区(山西省)、农业现代化试验区(黑龙江省“两大平原”)。

之所以有这样多的主题,主要原因,一是国家层面的全方位改革试点;二是试点地区面临的体制机制问题能代表本地区的普遍性,所确定的改革任务能反映本地区改革发展的特点和现实需要;三是能够代表处于不同生产力发展阶段的特点。

后者以城市规划与城市培育为主要动力,被赋予更多经济管理权限,按照新的城市建设和发展理念组织开发特定的综合性区域,解决城市问题、建设现代城市。

二是空间范围。前者有空间范围比较大的特点,如“两型”社会试验区包括武汉城市圈、长株潭城市群,资源型经济转型试验区则覆盖整个山西省。后者空间范围相对聚焦,所在城市名称加区位,或者城市名称直接加“新区”两字,地理面积一般以千平方公里计;面积最大的天津滨海新区是2270平方公里。

通过这两个方面的比较,投资者或许会形成评价倾向:投资区位应该首选国家级新区(不探究“新特区”之间叠加的问题)。因为,无论是经济增长上还是区位范围上,国家级新区都很直观。尤其是区位,投资者总不能漫无目的的走进诸如整个山西省这样笼统而又宽泛的综合配套改革实验区。

所以,不管是国家综合配套改革试验区还是国家级新区,根据增长极理论,投资区位选择一是要落在某一个点上;二是必须落在发展或者经济发展比较好的某一个点上。这个点首先是某个城市(重点是省会城市),因为城市是区域发展的核心与重心;其次是城市的某个地段。

对于以基础设施投资为主的综合类投资业务,也提及地段的因素,是因为从现实情况来看,源于政府的土地财政问题,出让土地成为投资回购的重要组成部分,那么拟出让土地所处地段也就成为敏感性问题。

就“点”而言,国家级新区相对好评价和选择。像以上列举的上海浦东新区、天津滨海新区那样的经济总量、常住人口总量、经济增长潜力的城市新区,自然是值得投资者关注的地方。国家综合配套改革试验区中,是具体城市的,也好研判;空间范围大的,就要看具体情况。

以长株潭城市群为例。关于长株潭城市群的区域统筹定位,《长株潭城市群区域规划(2008-2020)》(2013年版)是这样描述的:长株潭城市群是以长沙、株洲、湘潭三市为依托,辐射周边岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底五市的区域;其中,作为城市群核心的长株潭三市,沿湘江呈品字形分布,两两相距不足40公里。关于长沙的定位,根据该区域规划,其在长株潭城市群城镇等级结构规划中,被列为唯一的一级城市;在长株潭城市群城镇职能结构规划的“一主两副”中心城市中,被列为都市区中心城市(都市区副中心城市为株洲、湘潭)。

在国家区域空间结构设计中,第一步就是选择一个城市作为区域经济发展中心,而这个城市必须满足经济与人口规模大、城市经济管理体系先进、基础设施完善等条件,对此,长沙自然是非我莫属。既然长株潭城市群中长株潭三市是核心,长株潭三市之中长沙又是极化中心,那么投资区位评价得高分的无疑是长沙。对这个评价,还可以从以下两个方面来体会。

首先,非均衡发展循环累积,成就了长沙的经济增长极地位。长沙源于历史上形成的地位和资源禀赋,在湖南是农业大省和我国城市发展“省会化”的双重作用下,经过长期非均衡发展的积累,城市形成了极化效应和高首位度,成为省内吸引人口和资源、功能混杂的政治经济文化中心。实际上,长沙不但是长株潭的经济增长与发展极化中心,而且是全省的经济增长与发展极化点。这也就是缪尔达尔(G.Myrdal)的“循环累积”现象。换句话说,城市之所以强就是因为强。

现如今,长沙作为长江中游地区重要的中心城市,无论是在落实《长株潭城市群区域规划(2008-2020)》(2013年版)要求,强化自身发展和区域竞争力方面,还是在担负国家综合配套改革试验区的重任、进一步发挥中部崛起中的区域带动能力等方面,都处在了一个极点的位置。

20144月,国务院下发国函〔201445号,原则同意《长沙市城市总体规划(2003-2020年)(2014年修订)》。根据该总体规划,长沙市域总面积1.18万平方公里;规划区总面积4960平方公里,比2003年版的总体规划所确定的规划区域2893平方公里扩容近一倍。此外,规划至2020年全市总人口为1000万人,城镇人口为810万人。其中,长沙中心城区城市人口控制在629万人以内,城市建设用地控制在629平方公里以内;而2003年,这两项指标分别是264万人以内、253平方公里以内。蔚为壮观的“大长沙”格局正在形成。

2014年,国家级新区“湘江新区”的申报也取得积极进展(20154,湖南湘江新区已获批设立)。省政府已将《湖南湘江新区规划建设总体方案》正式上报国家发改委。湘江新区总面积1200平方公里,规划范围包括长沙的岳麓区全境以及望城区、宁乡县部分区域,与长沙现有建成区交集叠合。2013年,湘江新区实现地区生产总值1979亿元,仅次于上海浦东新区和天津滨海新区,约占湖南全省的1/10。作为华中地区的第一个国家级新区,如果湘江新区申报成功,对长沙的经济增长与发展将再添薪火。

其次,“两型”社会建设综合配套改革试验区的大框架,均衡不了长沙与毗邻城市的经济发展。与其他“以制度创新为主要动力”的试验区一样,200712月的《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》,赋予两地在资源节约、生态环境保护、产业结构优化升级、土地管理等10个方面创新体制机制的优先权。这给城市发展提供了一个大的政策框架。但是,制度创新最终要落地到经济增长等方面上来。

以长沙市和与其毗邻的、也是湖南省面积最小的地级市湘潭市做个比较。长沙市2013年实现GDP7153亿元,比上年增长12%,三次产业结构为4.155.140.8;完成固定资产投资4593.4亿元,比上年增长20.1%;实现公共财政预算收入536.6亿元,同口径增长23.8%;年末常住人口为722万人。GDP、固定资产投资、公共财政预算收入、常住人口,分别占到全省总量的29.2%25%16.2%10.8%;分别占到长株潭三市总量的67.9%62.8%61.7%51.7%

全市2010年(第六次全国人口普查)常住人口704.4万人,户籍人口651.2万人,常住人口比户籍人口多53.2万人,是湖南省唯一人口净流入城市;2013年末常住人口比2010年净增了18万人。

湘潭市2013年实现GDP1438亿元,比上年增长11%,三次产业结构为8.159.232.7;完成固定资产投资(不含农户)1214.9亿元,比上年增长35.9%;公共财政预算收入97.9亿元,比上年增长15.5%GDP、固定资产投资、公共财政预算收入、常住人口,分别占到长株潭三市总量的13.6%16.6%11.3%20.2%

全市2010年(第六次全国人口普查)常住人口274.9万人,户籍人口为288.8万人,常住人口比户籍人口少14万人,为人口净流出城市;2013年末常住人口280万人,比2010年增加约5万人。

再比较一下2013年两市的第三产业增加值及其在本市GDP总量中的占比。长沙市实现第三产业增加值2915亿元,比上年增长12.1%GDP占比40.8%;湘潭市实现第三产业增加值470.3亿元,比上年增长13.3%GDP占比32.7%

先不评价湘潭市。2013年,在全国26个省会城市中,第三产业增加值占GDP的比重,有10个城市超过50%,长沙所占比重排在省会城市第23位;与经济总量高于长沙的省会城市比较,长沙第三产业增加值除比沈阳少近200亿元之外,比其它城市均少1000亿元以上,比广州差7049亿元。长沙市确定的第三产业增加值占全市GDP比重的目标是,力争至2017年达到42%以上。长沙尚且如此,湘潭就不用再说;32.7%的第三产业增加值占比,城市活力略见一斑。

通过有选择性的数据的简单对比,大体可感受到城市之间的经济增长与发展差异,以及城市的引力强弱。回顾2008年长沙市和湘潭市的GDP总量,分别是3000亿元和655亿元。时隔五年,2013年两城市实现GDP分别是其2008年的2.4倍、2.2倍,皆在原有基数基础上以相对固定增幅稳步增长;就湘潭市而言,未发生经济增长速度远超长沙市的特别表现。

一个地区获得经济增长与发展的原因是多方面的;看一个地区是否具有发展潜力,需要分析的因素也很多。“两型”社会建设的大框架,制度创新先试先行的优先权,似乎并不能均衡长沙与湘潭等毗邻城市之间的经济增长与发展。

(三)“新特区”是政府干预和资源禀赋的结果

    “新特区”之所以可以成为投资区位评价与选择的关注点,是因为其经济发展;“新特区”之所以有经济发展的良好表现,是源于其特殊的成长条件,特别是政府干预和资源禀赋

不久前,媒体报道了“广厦天都城十年造城变成鬼城”一事。19994月,浙江广厦集团与盈华实业合资成立了浙江天都实业有限公司,开发天都城。目前,这个号称“中国第一卫星城”的天都城的开发步入困局,于2001年就拿到的7000亩地,开发体量仅有总规划的一半左右。广厦集团乌托邦般的造城计划实施面临窘境。

由此联想到这样一个似是而非的问题:同样作为区域经济运行主体之一的企业,能否打造类似“新特区”这样的新区、新城。了解政府干预和资源禀赋在“新特区”培育中的作用,粗略考察“新特区”的成长情况,可以进一步感受“新特区”与众不同的“身世”,同时可以作为对这个问题的探讨。

一方面,政府干预是地区获得经济增长与发展机遇的关键。中心地理论、新古典区域经济理论、增长极理论、输出基本理论、中心/边缘理论,都阐述了政府干预区域经济发展的思想。

作为国家的治理者,政府管理、指导区域经济运行的地位和作用是不言而喻的。特别是在我国这样的农业文化深厚的国度,经济运行、资源开发、环境保护,失去政府的管理、指导,局面不堪设想。政府干预区域经济发展,主要通过制定合适的区域政策和区域规划的途径来实现。

政府制定区域政策和规划,除了理论依据和国家权力外,有两个特殊依据。第一是政治依据。区域政策和规划涉及地区的行政区划、土地、资源、公共设施等,影响面大;同时,政策和规划合理不合理,直接影响未来投资效果和地方政府财政收入。制定区域政策和规划,需要政府在社会均衡、社会冲突等方面作出政治考虑。第二是法律依据。政府对土地、矿产等自然资源和国有企业的所有权、规划审批权以及“征用权”等。“征用权”广为熟知,即政府为了城市改造、道路建设等公共目的,对旧建筑进行征拆,并对所征用的财产进行价值补偿。

为促进区域发展和区域协调发展的而设立的“新特区”,作为区域政策的重要内容,深深烙上政府干预的印痕。主要体现在这样五个方面:

一是国家层面的顶层设计。从“新特区”政策提出到最终审批的全过程看,其设立、建设,都站位在国家战略层面;总体发展目标、发展定位、制度创新内容等,由国务院统一制订、规划和审核,相关特殊优惠政策和权限皆由国务院直接批复。更有甚者,如广州南沙新区,国家定位打造粤港澳全面合作示范区,需要省级以上的权力来管理和协调,所以南沙新区是唯一由国家发改委牵头的国家级新区。

二是国家赋予的发展政策。综合配套改革试验区,根据其改革发展主题的不同,分别界定了制度创新、先行先试的具体范围和内容(前文已介绍)。新区则被赋予促进经济发展的相关优惠政策。以政策优势超越浦东和滨海两大新区的两江新区为例,其除了叠加综合配套改革试验区等政策外,还享有十大优惠政策,包括2020年以前按15%税率征收企业所得税;国家批准重庆设立产业投资基金,优先支持新区重点产业发展;用地计划指标单列并予以倾斜,等等。

三是国家统筹的产业配置。主要体现在新区。国家根据各区实际,因地制宜的统筹布局和配置产业资源。选东西两个点为例。滨海新区产业布局和配置为“一轴”、“一带”、“九个功能区”。“一轴”即高新技术产业轴,“一带”即海洋经济发展带,“九个功能区”即空港经济区(临空产业、航空制造产业),先进制造业产业区(海洋产业、汽车、电子信息产业),海港物流区(港口物流、航运服务产业)等。

两江新区的产业布局和配置为“一心四带”,即:金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带和先进制造产业带。着力打造“333”产业体系,即汽车、电子信息、云计算3大具有国际影响力的规模性产业;低空、高端装备、生物医药3大具有全国影响力的成长性产业;文化、现代物流、现代金融3大具有区域影响力的服务性产业。

两江新区成立的4年间,规模以上工业总产值从1211亿元增长到3492亿元,年均增长30%,相当于再造了一个2004年的重庆工业。到2020年,新区将实现工业总产值10000亿元以上,再造一个重庆工业。

四是国家界定的行政区划。设立新区涉及的一个重要问题就是行政区划调整。国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长刘培林曾指出,新区主要是行政区划调整的一种措施。以浦东新区为例,从199210月国务院(国函〔1992145号)批复设立上海浦东新区、撤销川沙县开始,20余年间,历经多次区划面积扩容的撤县设镇等行政区划调整;时间较近的一次是20095国务院批复的《关于撤销南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》。很显然,行政区划调整这件事可不是企业能做的了的事。

五是国家指导的地区发展。国务院对“新特区”的批复中,对国务院有关部门和国家发改委分别提出了工作要求。如对新区,皆要求国务院有关部门按照职能分工,加强对新区建设发展的指导,在有关规划编制、政策实施、项目布局、资金安排等方面给予积极支持;发改委要会同有关部门做好有关重大发展政策的落实工作,加强信息沟通,协调解决新区建设过程中遇到的困难和问题,等等。

另一方面,资源禀赋是地区赢得经济增长与发展机会的前提。20117月,中国经济周刊刊发了一篇关于浙江舟山群岛新区诞生的通讯。文中提到,“舟山,这个浙江省陆地面积最小的城市,在制度的安排下,即将成为未来中国经济增长耀眼的明星。”浙江舟山这个基础薄弱、在过去很多年里发展一直乏善可陈的小城市,能够继“三大新区”之后成为第四个国家级新区,“制度安排”即政府干预是一个重要方面,同时很有代表性的解读了资源禀赋的作用。

一是区位。舟山群岛新区区位优势明显。国务院批复指出,它是我国东部地区重要的海上开放门户,在全国沿海开发开放中具有重要地位。纵观“新特区”选点,区域位置比较优越。如浦东新区、滨海新区和深圳,分别位于我国三大经济增长极的长三角、环渤海、珠三角三大经济圈;而重庆和成都则位于中西部结合处的大长江经济走廊圈。它们在获得自身发展的同时,能够在所处的空间板块产生扩散效应(渗透效应),把发展的刺激在空间上向外传递,影响和拉动区域发展。

二是产业。舟山群岛新区是国务院批准的首个以海洋经济为主题的国家战略层面的新区。国家给予舟山群岛新区的定位是:“浙江海洋经济发展的先导区,海洋综合开发实验区和长江三角洲地区经济发展的重要增长极。”而这一切,主要源于舟山所拥有的海洋资源、海洋产业。

入选自有入选的资本。无论是上海的金融历史、天津的港口枢纽优势,还是东部的轻工业积淀、东北的重工业基础,“新特区”大都如是,初始资源禀赋带来发展,经久发展的积累形成新的资源禀赋和竞争优势,使得他们在全国范围或东、中、西部区域内有一定影响力和带动力。仅就综合配套改革试验区来讲,其经济和社会发展基础及承受能力,就是一个重要评价指标。

三是身份。“新特区”的一个共同之处就是多为省会城市及省会周边区域;尤其是新区,更是如此。显而易见,这种得天独厚的优势在赢得发展机会上起到了举足轻重的作用。

二、“断裂点”范畴的城市边缘区,要谨慎相待

断裂点理论是关于城市与区域相互作用的理论。城市作为区域的核心与重心,如万有引力一样,对其周围地区产生引力。城市引力大小主要取决于城市规模。在城市引力与城市规模的关系研究中,断裂点理论应运而生。

一般认为,断裂点理论是在美国学者雷利(W.J. ReiLLy)于20世纪30年代提出的的“零售引力规律”(雷利法则)的基础上,由康维斯(P.D.Converse)发展而来。

20世纪30年代,空间交互作用的重力模式广泛用于商业区研究。雷利(W.J.ReiLLy)教授通过对美国多个城市的零售商业区的研究,总结出都市人口与零售引力的相互关系,提出“零售引力定律”,或称之为“雷利法则”。其核心论点是“具有零售中心的两个城市,从位于他们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口数成正比例,而与从中间城市到市场的距离的自乘结果数成反比例”。

这其实就是两个城市间商业吸引范围的划分。但实际当中,有可能具有零售中心的两个城市之间并无中间城市存在,这样,吸引范围的划分,即为寻找与两个城市的联系份额相等的那个平衡点的位置,也就是两个城市吸引力的分界点

20世纪40年代,康维斯(P.D.Converse)在雷利定律的基础上,提出了寻找平衡点的分界点(断裂点)公式。公式表明,一个城市对周围地区的引力,与它的规模成正比,与距它的距离的平方成反比;相邻两城市引力达到的平衡点即为断裂点。

假设有中心城市i和其周围若干个邻近的同级城市j,求出中心城市i和邻近城市j之间的分界点(断裂点),用平滑曲线把它们连起来,就粗略求得i城市的引力范围。公式对数据要求简单,用在商家对投资地点的初步判断上简便易行。

中国人民大学区域经济与城市管理研究所编著的《区域经济分析方法》,具体讲解了城市引力公式Hij=CPiPj/dijB著名的断裂点公式dim=dij/1+Pj/Pi1/2}的推导过程。

断裂点理论多应用于城市商圈研究、商场规划,商业地产中常用此理论推算零售点的商圈辐射范围。同时,该理论也是城镇规划中的重要指导理论和计量模型。从投资角度看,不考虑特殊情形,断裂点理论对评价城市地段价值给出三点提示:

(一)断裂点是否为城市发展的边缘区

城市多是这样的发展,即从最初的一点逐渐如年轮般环绕展开。随着发展的积累,受中心区位空间局限和地价不断抬升等因素的影响,城市资源逐步裂变,城市的版图不断扩张。城市资源裂变的渐进性形成资源分布的不均衡性。发展成熟的老城区与有待发展的城市边缘区相并存,同样,产生引力的资源聚集的城市核心圈与被吸引的资源匮乏的城市断裂点也相与共。从我国各城市的土地级别及基准地价图上,能体会到这种资源分布与人口集聚的不平衡状态。

(二)断裂点是否为城市消费的空白区

雷利(W.J.ReiLLy)认为具有零售中心的两个城市中间的分界点(断裂点)地区是消费的分歧点,顾客在此点可能前往任何一个区域购买,此点位于对顾客具有同等吸引力的位置上。

这就提示一个问题,假设该断裂点地区具备一定的消费规模(人口规模、商业规模等)和消费吸引力,那该断裂点将会与具有零售中心的两个城市重新计算和划分断裂点,也就是说,该断裂点不再成为具有零售中心的两个城市的断裂点。这说明该分歧点地区的消费吸引力很可能基本不具备,或者与具有零售中心的两个城市的吸引力比较,微乎其微;它只能被计算成断裂点,而不能成为计算断裂点的具有零售中心的两个城市中的一员。不具备消费吸引力的地区,难免就是人口、商业等资源匮乏的地区,属于商家审慎投资的范围。

(三)断裂点是否为城市未来的预留区

一分为二的看问题,断裂点地区是今天的城市边缘区,但是随着城市的不断扩张,特别是摊大饼式的延展,就可能成为明天的新商圈、新城市、新区域。如果这类地域的发展定位明确在政府城市空间开发规划中,就是未来发展的希望空间。只是时间问题,看投资者能否等待的起。

以下用中国人民大学《区域经济分析方法》中的断裂点公式做一个测试。仍旧以长沙市和与其邻近的湘潭市为例。

两城市的距离选取43公里。因城市原点不详,根据对两城市的资源及人口聚集分布情况分析,以及两城市的土地级别及基准地价图,分别选取长沙市的贺龙体育馆东广场、湘潭市的步步高广场(建设中路)为两城市空间距离的测量点。两点以芙蓉南路、芙蓉大道、长潭路、河东大道车行路线相连接(近似线性),经开车实测,全线路程约43公里,这与《长株潭城市群区域规划(2008-2020)》使用的数据基本吻合。

两城市人口数选取第六次全国人口普查数据,以保证计算数据的相对精确度(较第五次全国人口普查,人口年平均增长率长沙市为1.39%,湘潭市为0.28%)。长沙市选取中心城区芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区常住人口数309.40万人,湘潭市选取雨湖区、岳塘区两区常住人口数95.93万人。

将以上数据带入断裂点公式,求得长沙距离湘潭27.6公里处为两城市的断裂点。这个27.6公里的地点位于湘潭昭山示范区,具体位置是沿芙蓉大道南行、距昭山示范区政务服务中心(201410月前)不足150米的地方。

昭山示范区是2009年挂牌的长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验示范区。其地处长株潭三市结合部的“绿心”地区。据现有资料,全区辖昭山乡、易家湾镇等四个基层单位;20个行政村和4个社区;常住人口5万余人,其中农业人口2.1万人,城镇人口1.7万人,流动人口2万余人;总面积68平方公里。考察发现,昭山示范区是颇具特色的断裂点:

首先,“绿心”政策明确的城市分界点。“绿心”是长沙盆地、株洲盆地、湘潭与湘乡盆地间的绿色植被保存较好的边缘高地,位于长株潭三市相向地带。该地区总面积522.87平方公里。根据《长株潭城市群生态绿心地区总体规划(2010--2030)》,“绿心”的功能定位是:长株潭城市群生态屏障、两型社会生态服务示范区。

生态屏障是指“绿心”阻挡长株潭城市相互之间以及向城外无序蔓延的屏障作用。“绿心”本身很独特,不仅有起伏的山峦、丘陵与盆地交错,还有青山、湖泊与田园交织,客观上给非理性开发带来一定难度。这个大自然赋予的生态屏障成为长株潭三市空间扩张的天然分界点,城市资源分配在此走到边缘。

“绿心”作为难得的生态财富,受到严格保护。绿心地区总体规划明确了“保护第一、永续利用”的原则;湖南省制定了绿心地区保护条例。“绿心”实施空间分区管制,被划分为禁止开发区、限制开发区和控制建设区3 个空间管制分区。其中禁止开发区和限制开发区面积占绿心地区总面积的88.4%,而释放当地发展诉求,解决绿心地区内原住民居住、生活和就业问题的控制建设区面积,仅占绿心地区总面积的11.6%

同样,绿心地区的人口规模也相应得到控制。绿心地区总体规划明确:规划至 2030 年,生态绿心地区常住人口控制在 26 万人以内;其中,城镇常住人口控制在 20 万人以内,乡村社区人口控制在 6 万人以内。“绿心”每平方公里约500人。

位居“绿心”的昭山示范区,森林覆盖率达50.5%,禁止开发区和限制开发区面积占到该区总用地的81.2%。因为其禁止开发区面积大、比例高(50.6%),森林覆盖率高,植被保护良好,所以它是完全意义上的“绿心”核心区。

其次,产业定位形成的特色消费点。在严格保护的前提下,如何处理好“绿心”保护与发展的关系,一直是持续探索的课题。绿心地区总体规划确定“绿心”的总体发展战略是“高端占领、主动保护”,即由被动生态保守主动生态保护的转型,调整产业结构,设置产业进入门槛,以高端低碳的一、三产业占领生态绿心地区,促使该区从单一自然生态系统保护复合生态系统保护与发展转型。这样,就有了该地区“两型社会生态服务示范区”的功能定位。

生态服务,就是充分发挥森林、水系、湿地、农田、村镇等生态空间要素的生态服务作用,提供集生态卫生、生态安全、生态产业、生态景观和生态文化于一体的生态服务。

“绿心”产业规划贯穿了生态服务这条主线。依照绿心地区总体规划,“绿心”产业发展目标是:以生态服务产业为主导,文化创意、体育休闲、生态旅游产业充分发展,现代农业与现代服务业相互支撑,总部经济、高新技术产业和生态宜居房地产业为补充;成为国家两型产业建设示范区。产业准入原则主要是,禁止开发区与限制开发区严禁发展第二产业,控制建设区强制第二产业逐步退出(包括高能耗产业、高密度房地产)。

该产业发展目标,体现的就是长株潭城市群区域规划提出的“创新发展绿心”的要求。如是,“绿心”在发挥生态屏障功能的同时,也从长株潭三市边缘地带,逐步向城市群的重要功能区和联结三市的功能纽带的方向发展。

具体到昭山示范区,长株潭城市群区域规划给出的发展定位是:中部地区的生态休闲度假中心和低碳经济示范区;长株潭城市群以生态健康产业为引领的重要特色功能区。绿心地区总体规划具体规划昭山组团主要布置仰天湖主题公园、旅游接待中心、论坛博览会展中心、中部领事区、商务贸易区、创意产业园、体育休闲园、娱乐服务中心、生态宜居区等项目。

总体而言,绿色是昭山示范区产业发展的主色调。作为湖南省“两型社会”建设综合配套改革试验5个示范区之一的该区,因地制宜的形成了与其他4个示范区产业路线不同的特色产业、特色投入和特色消费。

生态环境是昭山示范区最大的优势,但在某种意义上来说,又是其发展的挑战。大拆大建大聚集的发展模式在这里被生态隔离,如何走好创新发展之路任重道远。同时,如此低密度、低强度、低人气的开发空间,加之长株潭城市群区域规划确定对绿心地区的示范片区取消地区生产总值考核,这就对企业的投资运营模式提出了较高要求。尤其是依赖民众大资金消费获取投资回报的房地产开发,在客户群聚集出现难度的情况下,会进一步推高企业投资运营的水准。

三、“卫星城”范畴的城市功能区,要甄别对待

卫星城理论起源于19世纪末英国著名城市规划师霍华德(Ebenezer Howard)提出的花园城市理论。花园城市理论是城市形体规划的第一个里程碑,区域经济规划是从该理论诞生之后开始的。

无论是霍华德(Ebenezer Howard)的花园城市理论,还是美国学者泰勒(Graham Taylor)的《卫星城镇》,以及后来的城市研究学者,对卫星城的定义,大体上可以归纳为“在大城市周围地区,为分散中心城市(母城)的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。”从早期的“花园城市”建设开始,卫星城就是因解决大城市不断膨胀引起的人口稠密、交通拥堵、环境污染等“大城市病”而产生。

卫星城理论提出和建设的这一百多年来,欧美一些国家在卫星城建设上取得一定成果,如众所周知的、具代表性的卫星城有瑞典斯德哥尔摩的魏林比、法国巴黎的马恩拉瓦莱、美国华盛顿的雷斯登等。新中国成立后的20世纪50年代我国开始卫星城建设,但缘于历史条件和经济社会发展基础,真正意义上的卫星城规划和建设是在90年代之后。

有学者根据欧美国家卫星城规划和建设实践提出,卫星城的发展演变往往经历以居住为主要功能的“卧城”,产业郊区化、具有半独立性的“辅城”,郊区城市化、不再依赖母城的“新城”,以区域城市化为特点具有辐射力的“带城”四个阶段。

我国卫星城建设大体遵循这样的路径,即首先从建设分担中心城区人口压力的居住区或发展地方经济的工业园区、科技园区等单一功能区开始,而后逐步完善城市配套资源,卫星城渐成特色功能的独立形态。这与国外卫星城的发展历程相类似。

总体来看,我国卫星城的规划建设因为种种原因,其优势和特色尚处在成长之中。当然,卫星城毕竟是城,建设卫星城不是一蹴而就的事情;自上世纪90年代至今仅仅不过20年的时间。有鉴于此,有投资卫星城考虑的企业要做甄别功课。

(一)人口流入是前提

具备适度规模的人口,是卫星城存在和投资商关注的前提。有资料统计,目前我国人口净流入超过100万的城市有22个,中国房价最高的城市基本都在这22个城市之中。

卫星城人口聚集的途径建立在其对中心城市人口调控的作用上。调控中心城市人口是卫星城对中心城市的重要作用机制。人口调控通过两个方面实现:

一是疏散人口。基于中心城市不断膨胀引起的“大城市病”,以及经营、工作和生活成本不断增高,中心城市人群在城市规划建设卫星城过程中,伴随产业发展、工业外迁、居住转移等流入卫星城,客观上起到了对中心城市人口的疏散作用。

近些年来,我国卫星城或以中心城市空间扩张为主旨,规划建设产业、人居、商业一体化的副中心功能型卫星城;或以打造本市新的经济增长点或产业外迁为主旨,规划建设以核心产业为主题的产业功能型卫星城;或依托所在地的地理条件、资源禀赋,规划建设特色功能型卫星城。如曹妃甸工业区,其作为首都战略功能区,有北京临海卫星城的目标追求。资料显示,曹妃甸已经成为北京产业外迁最大的承载地,截至20149月,已经有首钢京唐、北控水务投资集团、华润电力、汉能光伏产业集团等19家央企和北京企业落户该地区。

这些卫星城随着其配套设施、生活功能逐步发展完备,未来将在一定程度上吸纳人口、分担中心城市人口压力。

二是阻挡人口。断裂点理论是规划卫星城的理论基础。城镇体系规划中的引力模型及断裂点公式解决了两个城市之间引力分界问题,在此基础上,中国人民大学侯景新博士和其导师乌克兰哈尔科夫大学果里柯夫教授,对两城市非直线交通附近点及与小城市相背方向点的引力问题进行了深入研究,提出了著名的“蛋形模式”。

按这个计量模型,可以求得任意一条线路上的断裂点,把这些断裂点连起来,就得到型似鸡蛋的轨迹。蛋型区域之外,不管远近属大城市引力范围;之内,则属于小城市即卫星城引力范围。很显然,蛋型区域的大小与卫星城的规模有关。这就是卫星城阻挡外来人口并调控大城市人口规模的机理所在。

现在,因劳动力跨区流动导致大城市外来人口占较大体量。有资料统计,2013年,上海人口净流入数为953.5万,位列人口吸引力城市之首;北京排名第二,人口净流入数为771.8万;深圳排在第三,人口净流入数为755.6万。在这样一种状况下,如果有具备一定吸引力的卫星城,通过其阻挡作用,有效阻止中心城市之外的人口过多涌入大城市,吸引到卫星城之内,则又实现了卫星城的人口流入。

(二)消费结构是核心

如前述,我国卫星城规划建设特别是建设过程中的一个突出特点是产业先行,产业之中工业先导。产业先行、工业先导提供了就业岗位和机会,对流动人口形成吸引力,对人口聚集产生积极的推动力,相应的也带动了消费。

不过,以钢铁、装备制造、电子信息等工业项目为主的第二产业,对应的消费群体多是劳动密集型的产业工人,他们当中又以外来进城务工人员居多。这个群体尽管数量上不小,但不属于高收入群体,即他们支撑不起大额度和高水准的消费。同时,因为收入的竞争力不高,还会因为群体的流动性,影响消费的稳定性。这就涉及到消费结构的问题。

相比之下,还是以服务业为主的第三产业从业群体,收入相对比较高,汇集的高层次人才也多,承受得起高水准的消费,并且消费的稳定性较好。第二产业与第三产业财富集中度的差异,形成了不同层面的消费水平和不同力度的消费拉动。

以房地产为例,选取北部、东部、南部三个地区的三组城市及其2013年的相关数据比较消费情况:

第一组,北京和唐山。北京人口净流入771.8万,位居全国人口吸引力城市第2;商品房均价每平米38000元左右;第三产业占比76.9%。重工业城市唐山,人口净流入19.5万,位居全国人口吸引力城市第39;商品房均价7000左右;第三产业占比32.1%

第二组,厦门和泉州。厦门人口净流入204.7万,位居全国人口吸引力城市第10;商品房均价每平米22000元左右;第三产业占比51.6%。轻工业城市泉州,人口净流入135.9万,位居全国人口吸引力城市第17;商品房均价每平米8000元左右;第三产业占比34.9%

第三组,广州和佛山。广州人口净流入461.59万,位居全国人口吸引力城市第5;商品房均价每平米19000元左右;第三产业占比64.6%。制造业城市佛山,人口净流入348.5万,位居全国人口吸引力城市第8;商品房均价每平米8300元左右;第三产业占比36.1%

对比看出,一方面毋庸置疑的是人口净流入量与房价基本成正比,人口流入多,为形成高房价奠定了重要基础;这是影响房价的一个基础性条件。另一方面,第三产业占比与房价密切相关。重工业城市唐山、轻工业城市泉州、制造业城市佛山的第三产业占比分别为32.1%34.9%36.1%,与之相对比的高房价的北京、厦门、广州的第三产业占比分别是76.9%51.6%64.6%。泉州2013年实现地区生产总值5128亿元,连续15年保持福建省第一,但房价不到厦门的50%

这种差距的背后涉及到产业结构问题。同样的问题如果出现在卫星城,只有单一的工业园、大学城等形态,那么当地的房地产市场的活跃程度可想而知。房地产市场活跃程度,关联的是以土地出让作为投资回报的运营模式。所以,卫星城要形成有活力的消费,应当抓好消费结构的调整,也就是抓好产业结构的调整,而产业结构的调整就是加快卫星城的系统性开发建设。

(三)职住平衡是关键

卫星城只有职住平衡才能聚集人,才能形成结构合理的消费,对投资商才有吸引力。职住平衡是卫星城建设中里程碑式的成果。从“卧城”、半独立性“辅城”,到职住平衡的“新城”,尽管难题较多且有学者对卫星城克隆大城市式的发展有争议,但这条演变脉络难以剪断。其根源在于城市发展规律本身。“卧城”色彩的北京燕郊、回龙观,减压作用确实有限。

    就业与居住、生产和生活平衡,主要考察两个方面的内容。第一是卫星城内部产业发展功能和社会生活功能的配套完善。杭州下沙卫星城的发展步骤是“前十年建区,后十年造城”,形成产业基础后,2005年起,开始从功能单一的工业开发区向多功能、综合型的城市转型。杭州市最新城市总体规划确定下沙为该市三大副城之一,建设目标是国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市;规划至2020年,人口规模为60-70万,成为具备工业、居住、商业、科教、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。

第二是卫星城与中心城市之间就业与居住的双向平衡对流。即居住在卫星城、工作在中心城区和居住在中心城区、工作在卫星城。作为经典案例,斯德哥尔摩卫星城与中心城区之间平衡的职住双向对流,较好的展现了卫星城的品质与作用。双向平衡对流涉及到卫星城与中心城市交通质量这一关键问题。以公共交通为导向的TODTransit-Oriented-Development)城市开发模式,在国外不乏成功案列,目前国内正在探索应用。《国家新型城镇化规划(20142020)》也有要求,在城市发展模式问题上,明确“密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导”。

区位评价与选择对于投资活动是至关重要的。实际当中,客观准确的评价一个投资区位,需要做大量具体细致的工作,尤其是在区位发展不确定性因素较多的状况下,更加费时耗力。总之,只要稳妥一些、深入一些,对目标区位进行认真的研判,就能规避风险,保障投资收益。